RÉG. ESPECIAL. TEMA 39

1. EL RÉGIMEN DE VALORACIONES DEL SUELO.

El Título V del TRLS15 (arts. 34 a 41) regula el régimen de valoraciones del suelo, de las construcciones e instalaciones y de los derechos sobre ellos. Este régimen se basa en la innovación fundamental de la Ley 8/2007: superar el sistema anterior que valoraba el suelo según su clasificación y categorización urbanísticas —y por tanto incluía expectativas urbanísticas en el valor— para sustituirlo por un sistema que valora el suelo conforme a su situación real, rural o urbanizada, con independencia de lo que el planeamiento diga que puede llegar a tener. El principio director es «valorar lo que hay, no lo que el plan dice que puede haber», recuperando así la regla clásica del art. 36 de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954 (LEF): las tasaciones no han de tener en cuenta las plusvalías consecuencia directa del plan o de las obras que motivan la expropiación, ni las previsibles para el futuro.

El art. 34.1 TRLS15 delimita el ámbito de aplicación del régimen de valoraciones: se aplica cuando la valoración tenga por objeto a) la verificación de operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados; b) la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea su finalidad y la legislación que la motive; c) la fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas (art. 49 TRLS15); y d) la determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública. El art. 34.2 TRLS15 fija el momento temporal de referencia de las valoraciones: en expropiación, el momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto en tasación conjunta; en venta o sustitución forzosas, el momento de iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento; en responsabilidad patrimonial, el momento en que se produjo la lesión patrimonial.

El art. 35 TRLS15 establece los criterios generales para la valoración de inmuebles. El valor del suelo corresponde al pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad (art. 35.1). El suelo se tasará teniendo en cuenta su situación actual y con independencia de la causa de valoración y del instrumento legal que la motive (art. 35.2). Las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el art. 37.2 TRLS15 (art. 35.3). Los derechos reales sobre inmuebles y los arrendamientos se tasarán con arreglo a su contenido (art. 35.4). En ningún caso se considerarán para la valoración las expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial y urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados (art. 35.5), eliminando así el componente especulativo y anticipatorio de los valores urbanísticos.

El art. 36 TRLS15 regula la valoración del suelo en situación rural. La regla general (art. 36.1.a)) es que los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, eligiendo la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba referirse la valoración. La renta real es la efectivamente obtenida del aprovechamiento del terreno. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, usando los medios técnicos normales para su producción, e incluyendo, en su caso, las subvenciones que con carácter estable se otorguen a los cultivos y aprovechamientos con los que se explotaría el terreno.

El tipo de capitalización utilizado es el valor promedio anual de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondiente a los tres años anteriores a la fecha de valoración, publicado por el Banco de España, conforme a la Disposición Adicional 7ª TRLS15. El valor así obtenido puede corregirse al alza en función de factores objetivos de localización, tales como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica, o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico. El art. 36.1.b) TRLS15 dispone que las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad existentes en suelo rural se tasarán por el método de coste de reposición, con independencia del suelo. El art. 36.2 TRLS15 establece la prohibición más importante del régimen de valoraciones: «en ningún caso podrán considerarse las expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados». Esta prohibición veda definitivamente el método de comparación en suelo rural (propenso a recoger expectativas urbanísticas) y el método residual (que valora según los usos futuros previstos en el plan). Las plantaciones y

sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a la LEF y la LAR (art. 36.3 TRLS15).

El art. 37 TRLS15 regula la valoración del suelo urbanizado en función de las distintas situaciones en que puede encontrarse. Para el suelo urbanizado no edificado, con edificación ilegal o en ruina física (art. 37.1): a) se consideran como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluida la vivienda de protección pública; si no tienen asignada edificabilidad o uso privado, se les atribuye la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo; b) se aplica a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático. Este método parte del valor en venta del producto inmobiliario terminado, del que se deducen los costes de construcción, los gastos necesarios para su promoción y el beneficio del promotor, obteniendo así el valor del suelo.

Para el suelo edificado o en curso de edificación (art. 37.2): se toma el mayor de los valores resultantes de: i) la tasación conjunta de suelo y edificación por el método de comparación con inmuebles análogos, cuando existan al menos seis referencias en el mercado (testigos suficientes); y ii) el valor del suelo determinado conforme al apartado 1, con deducción de los gastos necesarios para ejecutar la demolición. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización (art. 37.3), el método residual estático considera los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen, es decir, los que tenía antes de la modificación que motiva la actuación. Esta regla preserva el valor previo a las nuevas determinaciones del plan que dan origen a la actuación, evitando que el mero cambio de planeamiento beneficie o perjudique desproporcionadamente al propietario.

2. LA EXPROPIACIÓN FORZOSA Y LA RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL POR RAZÓN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y EL URBANISMO

El Título IV del TRLS15 regula la expropiación forzosa (arts. 42 a 47) y la responsabilidad patrimonial (art. 48) por razón de la ordenación territorial y urbanística. El art. 42 TRLS15 establece el régimen de las expropiaciones por razón de la ordenación territorial y urbanístico, que se regirán por lo previsto en esta Ley y en la Ley de Expropiación Forzosa.

En particular, este artículo prevé que «la aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística que determine su legislación reguladora conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecución y ésta deba producirse por expropiación. Dicha declaración se extenderá a los terrenos precisos para conectar la actuación de urbanización con las redes generales de servicios, cuando sean necesarios». También la delimitación espacial de un ámbito para la realización de actuaciones sobre el medio urbano, una vez firme en vía administrativa, comporta la declaración de la utilidad pública o, en su caso, el interés social.

Por su parte, «cuando en la superficie objeto de expropiación existan bienes de dominio público y el destino de los mismos, según el instrumento de ordenación, sea distinto del que motivó su afectación o adscripción al uso general o a los servicios públicos, se seguirá, en su

caso, el procedimiento previsto en la legislación reguladora del bien correspondiente para la mutación demanial o desafectación, según proceda».

Concretamente, «las vías rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de expropiación se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario. En cuanto a las vías urbanas que desaparezcan se entenderán transmitidas de pleno derecho al Organismo expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten de la ordenación urbanística».

Finalmente, este mismo artículo señala que «tendrán la consideración de beneficiarios de la expropiación las personas naturales o jurídicas subrogadas en las facultades del Estado, de las comunidades autónomas o de las entidades locales para la ejecución de planes u obras determinadas».

Seguidamente, el art. 43 regula el justiprecio de los bienes y derechos expropiados, que «se fijará conforme a los criterios de valoración de esta ley mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado, se podrá satisfacer en especie».

En cuanto al elemento procedimental, «las actuaciones del expediente expropiatorio se seguirán con quienes figuren como interesados en el proyecto de delimitación, redactado conforme a la Ley de Expropiación Forzosa o acrediten, en legal forma, ser los verdaderos titulares de los bienes o derechos en contra de lo que diga el proyecto. En el procedimiento de tasación conjunta, los errores no denunciados y justificados en la fase de información pública no darán lugar a nulidad o reposición de actuaciones, conservando, no obstante, los interesados su derecho a ser indemnizados en la forma que corresponda».

Ulteriormente, «llegado el momento del pago del justiprecio, sólo se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificación registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. Si existiesen cargas deberán comparecer los titulares de las mismas».

Por su parte, el art. 44 regula la ocupación e inscripción en el Registro de la Propiedad de tal modo que «el acta de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio será título inscribible, siempre que incorpore su descripción, su identificación conforme a la legislación hipotecaria, su referencia catastral y su representación gráfica mediante un sistema de coordenadas y que se acompañe del acta de pago o justificante de la consignación del precio correspondiente.

A efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, la referencia catastral y la representación gráfica podrán ser sustituidas por una certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble de que se trate.

La superficie objeto de la actuación se inscribirá como una o varias fincas registrales, sin que sea obstáculo para ello la falta de inmatriculación de alguna de estas fincas. En las fincas afectadas y a continuación de la nota a que se refiere la legislación hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa, se extenderá otra en la que se identificará la porción expropiada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca».

No obstante, en caso de dudas fundadas sobre la existencia de alguna finca registral no tenida en cuenta en el procedimiento expropiatorio, se pondrá tal circunstancia en conocimiento de la Administración competente, sin perjuicio de practicarse la inscripción.

En cualquier caso, «actos administrativos de constitución, modificación o extinción forzosa de servidumbres serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, en la forma prevista para las actas de expropiación».

Seguidamente, el art. 45 establece la adquisición libre de cargas de tal forma que «finalizado el expediente expropiatorio, y una vez levantada el acta o actas de ocupación con los requisitos previstos en la legislación general de expropiación forzosa, se entenderá que la Administración ha adquirido, libre de cargas, la finca o fincas comprendidas en el expediente.

La Administración será mantenida en la posesión de las fincas, una vez inscrito su derecho, sin que quepa ejercitar ninguna acción real o interdictal contra la misma», a salvo de los terceros interesados no tenidos en cuenta en el expediente, que conservarán y podrán ejercitar cuantas acciones personales pudieran corresponderles para percibir el justiprecio o las indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuantía. Este mismo artículo regula en lo sucesivo los casos en que aparecieren fincas o derechos inscritos no tenidos en cuenta, que se despacharán con expediente complementario.

En cualquier caso, «si el justiprecio se hubiere pagado a quien apareciere en el expediente como titular registral, la acción de los terceros no podrá dirigirse contra la Administración expropiante si éstos no comparecieron durante la tramitación, en tiempo hábil».

En cuanto a las modalidades de gestión de la expropiación, el art. 46 prevé que «las entidades locales podrán promover, para la gestión de las expropiaciones, las modalidades asociativas con otras Administraciones Públicas o particulares, de conformidad con la legislación de régimen local y urbanística». Además, las faculta para encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras Administraciones Públicas, sin perjuicio de las facultades reconocidas expresamente por ley a determinados entes públicos en materia expropiatoria.

A continuación, el art. 47 regula los supuestos de reversión y retasación.

Por último, el artículo 48 establece los supuestos indemnizatorios, lo cual es coherente con el contenido estatutario del derecho de la propiedad, delimitado por su función social y, sobre todo, por la ordenación territorial y urbanística.

En este sentido, se establece que «dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:

1. La alteración de las condiciones de ejercicio de la ejecución de la urbanización, o de las condiciones de participación de los propietarios en ella, por cambio de la ordenación territorial o urbanística o del acto o negocio de la adjudicación de dicha actividad, siempre que se produzca antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo o, transcurridos éstos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administración.

Las situaciones de fuera de ordenación producidas por los cambios en la ordenación territorial o urbanística no serán indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lícitamente de la construcción o edificación incursa en dicha situación durante su vida útil.

2. Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa.

3. La modificación o extinción de la eficacia de los títulos administrativos habilitantes de obras y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de la ordenación territorial o urbanística.

4. La anulación de los títulos administrativos habilitantes de obras y actividades, así como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegación improcedente. En ningún caso habrá lugar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.

5. La ocupación de terrenos destinados por la ordenación territorial y urbanística a dotaciones públicas, por el período de tiempo que medie desde la ocupación de los mismos hasta la aprobación definitiva del instrumento por el que se le adjudiquen al propietario otros de valor equivalente. El derecho a la indemnización se fijará en los términos establecidos en el artículo 112 de la Ley de Expropiación Forzosa.

Transcurridos cuatro años desde la ocupación sin que se hubiera producido la aprobación definitiva del mencionado instrumento, los interesados podrán efectuar la advertencia a la Administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, quedando facultados para iniciar el mismo, mediante el envío a aquélla de la correspondiente hoja de aprecio, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia».