RÉG. ESPECIAL. TEMA 41

1. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL URBANISMO

El Registro de la Propiedad es una institución jurídica de naturaleza pública, dependiente del Ministerio de Justicia, cuya función esencial es la publicidad oficial de los derechos reales sobre bienes inmuebles. Su regulación se contiene en la Ley Hipotecaria (LH, Decreto de 8 de febrero de 1946), el Reglamento Hipotecario (RH, Decreto de 14 de febrero de 1947) y sus normas complementarias. El art. 1 LH dispone que el Registro de la Propiedad tiene por objeto «la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles». La inscripción tiene carácter declarativo en nuestro sistema —el derecho nace al margen del Registro y la inscripción no lo constituye, salvo en los casos expresamente previstos en la ley (hipoteca, art. 1875 CC)—, pero produce importantes efectos en cuanto a la oponibilidad frente a terceros y la protección del adquirente de buena fe.

Los principios hipotecarios que rigen el Registro de la Propiedad son:

1. Publicidad registral (art. 221 LH): el Registro es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes o derechos inscritos. La publicidad se materializa mediante nota simple, certificación literal o certificación en extracto.

2. Inscripción y titulación auténtica (arts. 3 y 17 LH): para inscribir en el Registro se precisa título público —escritura notarial, sentencia judicial firme o documento administrativo competente— y en cada finca solo puede existir una inscripción de dominio vigente por cada titular (principio de exclusión).

3. Tracto sucesivo (art. 20 LH): para inscribir o anotar cualquier título traslativo del dominio o de cualquier derecho real, deberá estar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue dicho título.

4. Legalidad o calificación registral (art. 18 LH): el registrador califica, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos conforme a las disposiciones legales aplicables, pudiendo suspender o denegar la inscripción.

5. Legitimación (art. 38 LH): a todos los efectos legales se presume que los derechos inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Esta presunción solo puede desvirtuarse mediante impugnación judicial.

6. Fe pública registral (art. 34 LH): el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque con posterioridad se anule o resuelva el del otorgante (tercero hipotecario).

7. Prioridad (art. 17 LH): inscrito un título, no puede inscribirse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible; los derechos inscritos primero prevalecen sobre los posteriores.

La coordinación entre el Registro de la Propiedad y la actividad urbanística es un objetivo perseguido de forma constante en la legislación española desde la Ley del Suelo de 1956. La publicidad registral de los actos urbanísticos cumple una función esencial de seguridad jurídica preventiva: permite que los adquirentes de terrenos o edificaciones conozcan la situación urbanística de los inmuebles, que los terceros estén informados de las cargas y afecciones urbanísticas que los gravan, y que la Administración cuente con un instrumento eficaz para garantizar el cumplimiento de los deberes urbanísticos frente a sucesivos titulares.

El título competencial para regular el acceso de los actos urbanísticos al Registro es el art.

149.1.8ª CE, que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre legislación civil. La STC 61/1997 declaró constitucionales los preceptos del TRLS92 relativos al Registro de la Propiedad, precisamente porque su contenido era exclusivamente registral e hipotecario, no urbanístico, y por tanto dentro de la competencia estatal exclusiva. El preámbulo del RD 1093/1997 —que complementa al Reglamento Hipotecario en materia de inscripción de actos de naturaleza urbanística— subraya este carácter registral: «aunque los preceptos que integran este Real Decreto se refieren a materias urbanísticas, su contenido es exclusivamente registral», por lo que tienen una pervivencia independiente de las vicisitudes de las normas sobre urbanismo.

El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística es la norma reglamentaria central en esta materia. Derogó las disposiciones del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978 y del Reglamento de Parcelaciones de 1966 en cuanto se referían al Registro, y sistematizó en doce capítulos el régimen registral de los principales actos urbanísticos: proyectos de equidistribución (reparcelación y compensación), expropiaciones urbanísticas, cesiones obligatorias de suelo, aprovechamiento urbanístico, declaraciones de obra nueva, disciplina urbanística, notas marginales, parcelaciones, transmisiones sujetas a tanteo y retracto, y régimen de venta forzosa.

El Registro de la Propiedad desempeña en el proceso urbanístico un triple papel: como instrumento de información sobre la situación jurídica y urbanística de los inmuebles; como garantía de los derechos adquiridos por los propietarios en el proceso de transformación del suelo; y como mecanismo de publicidad de las cargas y afecciones urbanísticas que, conforme al art. 27 TRLS15, se transmiten con la finca a sus sucesivos titulares por subrogación real. Esta función de publicidad-garantía tiene especial relevancia en las actuaciones de transformación urbanística, donde el Registro debe reflejar fielmente la situación de las fincas de origen, el expediente de distribución de beneficios y cargas, y las fincas de resultado adjudicadas tras la reparcelación.

2. LA INSCRIPCIÓN DE ACTOS DE NATURALEZA URBANÍSTICA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El Capítulo IV del Título VIII del TRLS15 (arts. 65 a 68) contiene las disposiciones básicas sobre el régimen registral de los actos urbanísticos. El art. 65.1 TRLS15 enumera los actos de naturaleza urbanística inscribibles en el Registro de la Propiedad:

1. Los actos firmes de aprobación de los instrumentos de ordenación urbanística que afecten a suelos de propiedad privada e impliquen su adscripción al dominio público.

2. Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio, incluidos los sistemas generales y locales de dominio público en virtud de la ejecución del planeamiento, los correspondientes a la participación de la comunidad en las plusvalías del suelo (art. 18.1.b) TRLS15), y los correspondientes a los propietarios como resultado de la equidistribución.

3. La incoación de expedientes sobre disciplina urbanística o de restauración de la legalidad urbanística, y los expedientes de apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de sanciones impuestas conforme a los artículos anteriores.

4. El aprovechamiento urbanístico, cuando sea susceptible de inscripción independiente, con o sin asignación de finca, conforme a la legislación urbanística correspondiente.

5. Las condiciones especiales de concesión de licencias, así como su caducidad, cuando sean disposiciones de obligado cumplimiento.

6. Los actos administrativos y las sentencias que declaren la anulación de los instrumentos de ordenación urbanística o de las licencias urbanísticas, así como los

que declaren la nulidad o resuelvan la eficacia de los actos de gestión que figuren inscritos en el Registro.

7. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico, cuando el mismo sea objeto de inscripción independiente.

8. La superficie ocupada en el vuelo o el subsuelo por instalaciones o construcciones que sean objeto de concesión administrativa o autorización, a favor de la Administración respectiva, cuando éstas sean necesarias o convenientes para la gestión urbanística.

Finalmente, el art. 65.2 TRLS15 dispone que también serán inscribibles los actos enumerados en el apartado anterior cuando las Administraciones Públicas los hubieran adoptado en el ejercicio de su potestad de ordenación, ejecución o disciplina urbanística, así como cuantos otros actos y contratos se determinen reglamentariamente.

Por su parte, el art. 66 TRLS15 regula el título formal inscribible en el caso de actos administrativos. Salvo los casos en que la legislación establezca otra cosa, los actos relacionados en el artículo anterior podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa expedida por el órgano urbanístico actuante, en la que se harán constar, en la forma exigida por la legislación hipotecaria, las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo. El art. 2 RD 1093/1997 precisa que esta certificación debe: a) expedirse en ejemplar duplicado, por el Secretario de la entidad u órgano actuante, con inserción literal del acuerdo adoptado; b) expresar que el acto ha puesto fin a la vía administrativa, salvo lo dispuesto para acuerdos determinados; y c) hacer constar las circunstancias hipotecarias de personas, derechos y fincas. El registrador, una vez practicado el asiento, archivará uno de los ejemplares y devolverá el otro con nota de las operaciones realizadas.

Además, el art. 67 TRLS15 diferencia las clases de asientos en función de la naturaleza del acto:

Inscripción (art. 67.1 TRLS15): se harán constar mediante inscripción los actos y acuerdos de las letras a), b), g) y h) del art. 65.1, así como la superficie ocupada a favor de la Administración por tratarse de terrenos destinados a dotaciones públicas por la ordenación territorial y urbanística. La inscripción es el asiento de máximo vigor: produce los efectos de legitimación y fe pública registral de los arts. 38 y 34 LH.

Anotación preventiva (art. 67.2 TRLS15): se harán constar mediante anotación preventiva los actos de las letras c) y f) del art. 65.1 y los del apartado 2, que se practicará sobre la finca en la que recaiga el correspondiente expediente. La anotación preventiva tiene duración limitada (cuatro años, prorrogables, conforme a la LH), y su función es dar publicidad de situaciones jurídicas provisionales o en tramitación. El RD 1093/1997 (arts. 56-65) regula en detalle la anotación preventiva de incoación de expedientes de disciplina urbanística: plazos, prórroga, cancelación, efectos registrales de la terminación del expediente.

Nota marginal (art. 67.3 TRLS15): los demás actos y acuerdos del art. 65 se harán constar mediante nota marginal. Salvo que otra cosa se establezca expresamente, las notas marginales tienen vigencia indefinida, pero no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que las originara. El art. 73 RD 1093/1997 confirma esta vigencia indefinida de las notas

marginales, con la salvedad de que, mientras no se cancelen, se presumen válidas y vigentes, siendo aplicables los principios de calificación y legitimación registral.

Seguidamente, el art. 68 TRLS15 regula el acceso al Registro de los expedientes de distribución de beneficios y cargas. La iniciación del expediente de equidistribución — reparcelación, compensación u otro sistema que proceda— o la afección de los terrenos comprendidos en una actuación de transformación urbanística al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la forma de gestión aplicable, se hará constar en el Registro por nota marginal al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes (art. 68.1 TRLS15). Esta nota marginal tendrá una duración de tres años, prorrogable por otros tres años a instancia del órgano o agrupación de interés urbanístico que hubiera solicitado su práctica (art. 68.2 TRLS15).

En su desarrollo reglamentario, el RD 1093/1997 también regula los principales supuestos de inscripción urbanística. Los más relevantes son:

Proyectos de equidistribución (reparcelación y compensación, arts. 5-21 RD 1093/1997): la inscripción del proyecto produce la cancelación de las fincas de origen y su sustitución por las fincas de resultado. La nota marginal de inicio del expediente protege a los titulares de cargas sobre las fincas de origen, que deberán decidir si sus derechos se trasladan a las fincas de resultado. La aprobación definitiva del proyecto se inscribe con todos sus elementos (titulares, cuotas de adjudicación, cargas trasladadas y canceladas).

Cesiones obligatorias de suelo (arts. 29-32 RD 1093/1997): las cesiones de terrenos con carácter obligatorio se inscriben mediante certificación del órgano actuante, como dominio público de la Administración beneficiaria. No requieren el consentimiento del cedente ni escritura notarial; la certificación administrativa es título suficiente.

Declaraciones de obra nueva (arts. 45-55 RD 1093/1997): la inscripción de edificaciones requiere, en obras en construcción, acreditar el acto habilitante, la dirección técnica y el seguro decenal cuando sea preceptivo (art. 28.1 TRLS15). Para obras terminadas, debe aportarse certificación técnica acreditativa de la conformidad de la descripción con la obra, con coordenadas georreferenciadas (art. 28.2 TRLS15). Para construcciones sin licencia actual (art. 52 RD 1093/1997), podrán inscribirse si se acredita su antigüedad suficiente para que no pueda ejercerse acción de restablecimiento de la legalidad urbanística y la no incoación de expediente de disciplina.

Actos de parcelación (arts. 78-82 RD 1093/1997): el registrador verificará que todo acto de división o segregación de terrenos dispone de licencia de parcelación o declaración de innecesariedad; en caso de duda fundada, comunicará el acto a la Administración actuante. La prohibición de parcelaciones urbanísticas en suelo rural (art. 26 TRLS15) se hace efectiva mediante la negativa del registrador a inscribir divisiones o segregaciones que no cuenten con el título habilitante preceptivo.

Transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico (arts. 83-86 RD 1093/1997): la delimitación de áreas de tanteo y retracto se comunica al Registro y se hace constar por nota marginal. Las transmisiones de fincas incluidas en dichas áreas deben notificarse a la Administración con los requisitos exigidos, quedando suspendida la inscripción durante el plazo de ejercicio del derecho de adquisición preferente.

Por último, la calificación registral de los actos urbanísticos está regulada en el art. 55 RD 1093/1997, que establece que los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de los requisitos de inscripción, de forma que los documentos que no los reúnan no serán inscribibles. Esta calificación se extiende, conforme al art. 18 LH, a la legalidad de las formas extrínsecas del documento, la capacidad del otorgante y la validez del acto conforme a las disposiciones legales. En caso de denegación o suspensión, el registrador extenderá nota motivada en el título y en el Libro Diario, pudiendo el interesado interponer recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes DGRN) o directamente ante el órgano judicial competente.